Українці купують старі хати в селах, мріючи про тихе життя подалі від міста. І хоч ціни на таку нерухомість значно нижчі за міські, ремонт може коштувати в кілька разів дорожче за сам будинок.
- 1 Чому зростає попит на реновацію старих будинків у селах?
- 2 Які переваги й ризики купівлі старих хат під реновацію у 2026 році?
- 3 Скільки може коштувати реновація старої хати?
- 4 Чи цікавиться бізнес проєктами реновації старих хат?
- 5 Які є кейси реновації старих хат в Україні?
Чому зростає попит на реновацію старих будинків у селах?
В Україні формується нішева тенденція до реновації старої забудови в селах. Вона зародилася в роки пандемії коронавірусу й точково отримала нові стимули під час повномасштабної війни. Про це в коментарі 24 Каналу розповіла оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак.
Зростаючий попит на купівлю старих хат у селах з подальшою реновацією спричинений запитом українців на безпеку й автономність в умовах енергетичного терору з боку Росії, а також вимушеним переміщенням через втрату майна внаслідок війни.
Оглядачка ринку нерухомості
За останні два роки бачимо зростання запиту на купівлю сільських хат в центральних та західних областях щонайменше на 35%. Більшість такого майна однозначно потребує реновації. Найбільш помітний попит концентрується у безпечніших регіонах і логістично зручних зонах, зокрема у Полтавській, Вінницькій, Черкаській, Чернівецькій, Львівській, Івано-Франківській областях.
За словами експертки, ціни на старі хати в селах залежать від розташування та стану ремонту. Наприклад, у віддалених населених пунктах центральних та північних областей вони можуть коштувати орієнтовно:
- від 2 до 5 тисяч доларів за дуже старі й зношені будинки;
- до 8 – 15 тисяч доларів за придатні до життя будинки, що обладнані мінімальними комунікаціями й ремонтом.
У селах із наявною базовою інфраструктурою коштуватиме в діапазоні 10 – 18 тисяч доларів, каже Вікторія Берещак. Тоді як у приміських або туристичних локаціях ціни часто стартують від 20 – 40 тисяч гривень і можуть сягати 60 – 70 тисяч гривень навіть без якісного ремонту.
Які переваги й ризики купівлі старих хат під реновацію у 2026 році?
Ключовою перевагою хати в селі є її доступність: стартовий бюджет для купівлі може бути значно нижчим, ніж для нерухомості в місті. Водночас приватний будинок дає більше контролю над автономністю, що важливо в умовах енергетичної нестабільності під час війни.
Якщо квартира у великому місті може коштувати 60 – 100 тисяч доларів, то стару хату у селі інколи можна придбати у 3 – 5 разів дешевше. Покупець отримує землю, простір і можливість адаптувати будинок під власний сценарій: постійне проживання одразу, реновацію і потім використання чи косметичний ремонт,
– говорить експертка Вікторія Берещак.
Однак існують також ризики, найбільшими серед яких можуть стати технічні й інфраструктурні. Старі хати часто потребують повної реконструкції, що може перетворити первинно дешевий об’єкт на дорогий і тривалий проєкт.
Доведення будинку до житлового стану може вимагати заміни комунікацій, перекриттів і даху, а також виконання утеплення. Ремонт в умовах війни є не тільки витратним, а й тривалим процесом через брак кваліфікованих робітників для його виконання й проблеми з електропостачанням. Варто бути готовим і до юридичних нюансів із землею та слабкої місцевої інфраструктури.
Скільки може коштувати реновація старої хати?
Реальні бюджети на реновацію у 2026 році відрізняються залежно від стану будинку й масштабів очікуваного оновлення. За розрахунками оглядачки ринку нерухомості Вікторії Берещак, на базовий ремонт варто закладати близько 200 – 400 доларів за квадратний метр. Глибока ж реконструкція може коштувати 400 – 800 за квадратний метр і більше, адже йдеться про заміну інженерії, утеплення й перепланування.
Базове оновлення будинку на 50 квадратів може вартувати 10 – 20 тисяч доларів, а ґрунтовніше – від 20 до 40 тисяч.
Як зауважує експертка, у 2025 році попит на купівлю будинків на вторинному ринку підвищився приблизно на 25%, тоді як медіанні ціни зросли на 27%. Така тенденція є системною й обумовлена запитом на автономне житло та обмеженою пропозицією якісних лотів.
Однак ремонти дорожчають швидше, ніж сама нерухомість. Серед факторів тиску – зростання вартості будматеріалів і дефіцит робочої сили.
Зверніть увагу! Як зазначала в коментарі 24 Каналу експертка у сфері нерухомості Ірина Луханіна, у квітні входить у фазу початку сезону, а попит на купівлю будинків починає відновлюватися після зимової паузи. Обираючи життя за містом свідомо, покупці демонструють вищу вимогливість до об’єктів: будинки без якісної інженерії, з поганою логістикою або завищеною ціною продаються довго, тоді як готові та адекватно оцінені знаходять нового власника швидше.
Чи цікавиться бізнес проєктами реновації старих хат?
Експертка Вікторія Берещак говорить, що купівля й ремонт старих будинків для їхнього подальшого продажу або оренди наразі більше пов’язані з приватними інвестиційними рішеннями, ніж із системним бізнесом. Оглядачка виокремлює на ринку дві мотивації, які підштовхують до придбання такої нерухомості.
Дауншифтинг набув поширення серед міських жителів і став особливо помітним після пандемії та під час повномасштабної війни. Він орієнтується на меншу залежність від міської інфраструктури, більший простір і можливість дистанційної роботи. Інвестиція 10 – 30 тисяч доларів у купівлю старої хати дозволяє стати власником приватного будинку за менші гроші, ніж коштувало б нове житло, й адаптувати його під себе з часом.
Паралельно формується ринок фліпінгу, коли інвестори купують старі будинки за відносно низькою ціною, а після реновації продають дорожче або здають в оренду.
Інвестори купують старі будинки за 5 – 20 тисяч доларів, вкладають у ремонт ще 20 – 50 тисяч і намагаються продавати вже у діапазоні 40 – 80 тисяч доларів або використовувати об’єкт як орендний продукт. У туристичних локаціях короткострокова оренда реконструйованих будинків може приносити 500 – 1 500 доларів на місяць у сезон, що робить такі інвестиції потенційно привабливими,
– говорить експертка Вікторія Берещак.
Такі інвестиції можуть приносити дохід у передмістях великих населених пунктів та туристичних регіонах із рекреаційними зонами поруч. Проте, як зауважує експертка, цей ринок є дуже нерівномірним. Успішність залежить від багатьох факторів:
- локації;
- транспортної доступності;
- якості середовища;
- наявності стабільного орендного або міграційного потоку.
За словами експертки, через відсутність цих чинників інвестиції в реновацію старих будинків можуть мати низьку ліквідність і довгий термін окупності, а тільки 20 – 30% об’єктів після реновації мають прогнозовано високу ліквідність.
Які є кейси реновації старих хат в Україні?
- Своїм досвідом у соцмережах поділилася Анастасія Сокол. У ремонт купленого за 5 тисяч доларів будинку вона з чоловіком вклала 30 тисяч доларів, розширивши його площу з 50 до 90 квадратних метрів завдяки прибудові.
- Оселя пустувала близько 5 років, територія подвір’я заросла й була засміченою. У будинку не було води та газу. Під час робіт виконали перепланування простору хати. Облаштування пічного опалення коштувало подружжю 2 тисячі доларів, а вікна й двері – 1,8 тисячі доларів.
- Українка Анна за 90 тисяч гривень і зробила ремонт власноруч з мінімальними витратами. Загальна площа будинку становить 62 квадратні метри. Жінка не планувала масштабної реконструкції, вирішивши зберегти атмосферу старої хати без повного демонтажу підлоги чи суцільного вирівнювання стін.
- Ремонт спальні обійшовся у 7 тисяч гривень. Вживані меблі коштували близько 20 тисяч гривень. Кухню облаштовували із залишків матеріалів, а меблі для неї придбали за 8 тисяч гривень на OLX.
