Поновлення договорів оренди землі в Україні досі викликає чимало суперечок і плутанини. Найбільші ризики для орендаря виникають саме у момент завершення строку договору, коли навіть невелика юридична помилка може призвести до втрати ділянки.
Які можливості передбачає закон?
Юристка Любов Полішкевич розповіла у коментарі 24 Каналу, що питання поновлення договорів оренди землі роками залишається предметом дискусій серед юристів, аграріїв та самих орендодавців, а попри численні зміни законодавства, плутанина не зникає. Найчастіше вона виникає через змішування двох різних правових механізмів: поновлення договору оренди та реалізації переважного права орендаря на укладення договору на новий строк.
За словами фахівчині, практика показує, що саме момент завершення строку договору є найбільш вразливим для орендаря. Саме тоді з’являються конкуренти, а будь-яка юридична помилка може коштувати втрати ділянки.
Любов Полішкевич
Керуюча партнерка Юридичної фірми Результат, керівниця практики земельного права та нерухомості
Законодавство передбачає кілька різних моделей поновлення договору. Частина з них діє лише для нових договорів, інші – для тих, що були укладені багато років тому. Наприклад, стаття 126-1 Земельного кодексу дозволяє сторонам передбачити у договорі умову про його поновлення. У професійному середовищі це часто називають “автоматичною пролонгацією”. Важливо розуміти, що така модель застосовується лише до договорів, укладених після появи цієї норми.
При цьому закон дає сторонам право відмовитися від поновлення. Для цього потрібно не пізніше ніж за місяць до завершення договору подати відповідну заяву до Державного реєстру речових прав. Очевидно, що перші масштабні спори щодо цього механізму можуть з’явитися тоді, коли закінчаться строки дії перших договорів з такою умовою.
За словами юристки, для більшості договорів, строк яких спливає сьогодні, застосовується інший підхід. Йдеться про правила, що діяли на момент укладення договору. Це прямо передбачено перехідними положеннями Закону України “Про оренду землі” і підтверджується судовою практикою. Класична модель виглядає так. Орендар, який хоче скористатися переважним правом, повинен завчасно повідомити орендодавця про намір продовжити оренду. До листа додається проєкт додаткової угоди.
Найпоширеніший варіант – додаткова угода
На практиці поновлення договору найчастіше відбувається шляхом укладення додаткової угоди. Це найпростіший варіант і з точки зору реєстрації прав. Якщо право оренди вже внесене до Державного реєстру речових прав, реєстратору достатньо подати підписану сторонами додаткову угоду і сплатити адміністративний збір. Після цього строк оренди у реєстрі продовжується.
Проте навіть тут існує типова помилка. Досить часто сторони неправильно визначають строк договору після поновлення. Його рахують від дати укладення додаткової угоди, хоча закон вимагає іншого підходу. Строк договору оренди обчислюється від дати укладення основного договору,
– повідомляє Любов Поліщук.
Тому якщо договір спочатку укладений на 7 років і сторони домовляються продовжити його ще на 7 років, у додатковій угоді слід зазначати, що загальний строк становить 14 років. Іноді це формулювання викликає занепокоєння у власника землі. У такому випадку строк можна уточнити конкретною датою завершення договору.
Є й інше обмеження. Загальний строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років. Якщо цей ліміт досягнуто, поновити договір додатковою угодою вже не вийде. У такій ситуації сторони припиняють попередній договір і укладають новий.
Поновлюйте, коли з’являється новий договір
Іноді сторони свідомо обирають шлях укладення нового договору замість додаткової угоди. Таке рішення має практичні причини.
За роки користування ділянкою можуть змінитися ключові умови: нормативна грошова оцінка землі, розмір орендної плати, правила використання ділянки, можливість суборенди або закладення багаторічних насаджень. Якщо сторони фактично переписують майже весь текст договору, укладення нового документа виглядає логічним,
– зазначає Любов Поліщук.
Втім, за її словами, цей варіант має і мінуси. Для реєстрації нового договору потрібно спочатку припинити право оренди за старим, а вже потім зареєструвати нове право. Кожна з цих дій супроводжується адміністративним збором.
Разом тим на практиці є і компромісний варіант. Сторони можуть укласти додаткову угоду, в якій зазначити, що договір викладається у новій редакції. Після цього фактично підписується оновлений текст договору, але юридично він залишається продовженням попереднього.
Особливості для державних і комунальних земель
Поновлення договорів щодо земель державної або комунальної власності має свої особливості. Як правило, для цього потрібне рішення відповідного органу влади або місцевого самоврядування. Без такого рішення державний реєстратор зазвичай не проводить реєстрацію. Проте, за словами юристки, законодавство передбачало періоди, коли додаткову угоду міг підписати керівник органу влади без окремого рішення ради чи адміністрації.
На практиці ж інколи виникає інша проблема. Реєстратори відмовляються реєструвати нові договори, мотивуючи це тим, що передача державних або комунальних земель повинна відбуватися через земельні торги. Водночас Земельний кодекс прямо встановлює виняток. Якщо договір укладається на новий строк із використанням переважного права орендаря, земельні торги не проводяться.
Яка є важлива умова поновлення договору?
Усі наведені механізми працюють лише за однієї умови. Орендар повинен довести, що належно виконував свої обов’язки за договором. Найпоширеніша помилка полягає у переконанні, що достатньо просто вчасно сплачувати орендну плату. Насправді це лише одна з умов. Перешкодою для поновлення можуть стати зовсім інші порушення.
Наприклад, відсутність агрохімічної паспортизації ґрунтів, яка повинна проводитися регулярно, недотримання умов використання земельної ділянки або відсутність необхідних дозволів на спеціальне водокористування,
– говорить Любов Поліщук.
Тому головна порада для орендарів звучить досить просто. Перед завершенням строку договору варто ще раз уважно перечитати всі його умови і переконатися, що кожна з них виконувалася протягом усього періоду оренди. Саме це, а не формальний лист про поновлення, найчастіше визначає подальшу долю договору.
Держакт на землю зник або згорів: як власнику відновити документ?
-
підтверджує право власності на ділянку і видавався до 2013 року; тепер це право підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
-
Для отримання копії втраченого або пошкодженого державного акта необхідно звернутися до територіального органу Держгеокадастру з відповідними документами, а видача копії здійснюється протягом 15 днів.
